청파동 서울역 역세권 재개발: 미리내집 741가구 가이드
서울 용산구 청파동1가 46번지 일대에서 청파동 재개발 사업이 추진된다. 2025년 5월 7일 서울시 제7차 도시계획위원회에서 장기전세주택과 미리내집 포함 741가구 공급을 위한 정비계획이 수정가결되었다(서울역 역세권, 2025). 이 사업은 열악한 주거환경을 개선하고, 신속통합기획으로 지정된 인근 서계동·청파2구역과 연계해 새로운 도시환경을 조성한다.
1. 사업 소개
청파동 재개발은 서울역(1·4호선, 공항철도) 인근 청파동1가 46번지 일대를 대상으로 한 도시정비형 재개발사업이다. 열악한 주거환경과 노후 건축물(노후도 61.97%)로 주민들의 개선 요구가 높았던 지역으로, 서울시는 장기전세주택과 공공임대주택 공급을 통해 주거복합단지를 조성한다(서울시, 2025). 사업은 신속통합기획으로 지정된 서계동 33번지, 청파2구역과 연계, 서울역 배후에 새로운 도심을 형성할 전망이다.
2022년 주민공람(7월 15일~8월 16일)을 거쳐 2025년 5월 정비구역 지정이 완료되었다. 총 741가구 중 미리내집 등 장기전세주택 189가구가 포함되며, 업무·커뮤니티 시설을 도입해 지역 활성화를 목표로 한다. 투기 방지를 위해 2023년 10월 투기방지대책이 시행되었다(서울시, 2023).
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| 사업대상지 |
2. 재개발 사업 개요
위치 및 규모
서울역 역세권에 위치한 청파동1가 46번지 일대는 정비구역 1만9771.5㎡로 지정되었다. 대상지는 서울역(1·4호선, 공항철도), 숙명여대입구역(4호선)과 가깝고, 남영역 접근성도 뛰어나 교통 요지로 평가된다. 구릉지형과 세장형 부지로 인해 단차 활용과 층수 다변화가 계획되었다(서울시, 2025).
사업 배경
청파동은 좁은 골목과 노후 다가구·원룸이 밀집, 주거환경이 열악하다. 2007년 뉴타운 지정 후 무산, 공공재개발 실패를 거쳐 2021년 역세권 도시정비형 재개발로 전환되었다. 2022년 신속통합기획으로 청파2구역이 지정되며 사업이 가속화되었다. 서울시는 용적률 상향 인센티브를 제공, 민간사업자가 개발이익의 50%를 장기전세주택으로 공급한다(서울시, 2025).
진행 현황
2021년 사전검토, 2022년 주민공람(75% 동의율)을 거쳐 2025년 5월 7일 정비계획이 수정가결되었다. 사업은 민간재개발과 공공복합사업(모아타운) 병행으로 추진되며, 2026년 정비구역 지정 완료를 목표로 한다.
3. 주택 공급 계획
주택 구성
총 741가구(공동주택 8개동, 지하5층~지상29층, 최고높이 95m)가 건립된다. 이 중 공공임대주택 336가구(45.3%), 장기전세주택 189가구(25.5%, 미리내집 포함)가 포함된다. 나머지 405가구는 일반분양으로 공급될 예정이다(서울시, 2025).
장기전세주택(미리내집)
미리내집은 서울시의 장기전세주택 브랜드로, 중산층과 실수요자를 위한 공공임대주택이다. 주변 시세의 80% 이하로 최대 20년 거주 가능하며, 임대료 상승률이 제한된다(SH공사, 2024). 청파동 사업에서는 189가구가 장기전세로 공급, 자산 심사(부동산·금융자산)를 통해 입주자를 선정한다.
공급 방식
민간사업자가 용적률 상향 혜택을 받아 건설한 주택의 50%를 표준건축비로 SH공사에 매입, 공공임대주택으로 공급한다. 투기방지대책으로 2021년 6월 29일 이후 거래자는 아파트 우선공급권에서 제외, 현금청산 대상이다(서울시, 2023).
| 구분 | 가구 수 | 비율 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 공공임대 | 336 | 45.3% | 저소득층 대상, 영구·국민임대 |
| 장기전세(미리내집 포함) | 189 | 25.5% | 중산층, 시세 80% 이하, 20년 거주 |
| 일반분양 | 405 | 29.2% | 민간 분양, 시장가 |
4. 도시 계획 특징
주거복합단지 설계
청파동 재개발은 ‘소통하는 구릉지형 도심 주거복합단지’를 목표로 설계되었다. 구릉지형과 세장형 부지를 활용해 단차 배치와 층수 다변화(지하5층~지상29층)를 적용, 남산 통경축을 확보하며 자연스러운 스카이라인을 형성한다(서울시, 2025).
교통 및 보행
청파로, 만리재로, 효창원로의 도로를 6m에서 8m로 확장, 동서 교통량 분담과 연결성을 강화한다. 단지 내외 보행로와 보도형 전면공지를 조성해 남북 보행 접근성을 높였다. 서울역 역세권의 교통 요지 특성을 살려 가로 활성화를 유도한다.
복합 용도
청파로변 저층부에 근린생활시설, 업무시설, 커뮤니티시설을 도입, 지역 상권 활성화를 꾀한다. 청파2구역과 연계한 쌈지형 공지와 열린 공간을 조성, 새로운 가로 경관을 창출한다(서울시, 2025).
사업은 용산국제업무지구와 연계, 서울역 배후의 주거·업무 중심지로 발전할 잠재력이 크다.
5. 기대 효과 및 주의사항
기대 효과
청파동 재개발은 열악한 주거환경을 개선, 장기전세주택과 공공임대주택 공급으로 주거 안정성을 높인다. 업무·커뮤니티 시설 도입으로 지역 경제 활성화, 서울역 역세권의 도시 경쟁력 강화를 기대한다. 741가구 중 45.3%가 공공임대로, 중산층과 저소득층의 주거 부담을 완화한다.
투자 주의사항
투기방지대책으로 2021년 6월 29일 이후 거래자는 현금청산 대상, 아파트 우선공급권이 제한된다. 신축빌라 비율이 높아 현금청산 대상자(약 10%) 반발이 예상된다. 투자자는 권리산정기준일과 동의율(현재 75%)을 확인, 전문가 상담을 거쳐야 한다(서울시, 2023).
서울주거포털 확인6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 미리내집은 어떤 주택인가요?
A: 미리내집은 시세 80% 이하로 최대 20년 거주 가능한 장기전세주택입니다.
Q2. 현금청산 대상은 누구인가요?
A: 2021년 6월 29일 이후 거래자는 우선공급권 제외, 현금청산 대상입니다.
Q3. 사업 완료 시점은?
A: 2026년 정비구역 지정 후 5~7년 내 완공 예정(추정).
Q4. 공공임대 입주 자격은?
A: 자산 심사(부동산·금융자산)로 선정, SH공사 공고 확인 필요.
7. 결론
청파동 재개발은 서울역 역세권에 미리내집 포함 741가구를 공급, 열악한 주거환경을 개선한다. 장기전세주택과 공공임대주택으로 주거 안정성을 높이고, 복합용도 도입으로 지역 활성화를 꾀한다. 투기방지대책과 동의율 확인 후 투자 결정을 권장한다.