토지거래허가구역 실거주 유예 2027년 말까지｜갱신계약도 인정

토허제 실거주 유예 신청기한이 2027년 말까지 연장되고 갱신계약도 인정됩니다.

토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 집을 사려는 사람이라면 가장 걱정되는 부분 중 하나가 “당장 내가 들어가 살아야 하나?”입니다.

국토교통부는 2026년 9월 17일, 임대 중인 주택을 매수하는 무주택 실수요자의 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고, 기존 임대차계약뿐 아니라 한 차례의 갱신계약 기간까지 유예 대상으로 인정하는 시행령 개정안을 발표했습니다.

다만 중요한 점이 있습니다. 이 조치는 2026년 9월 23일 현재 시행 전이며, 2026년 10월 1일부터 시행될 예정입니다. 또 세입자가 있는 모든 토지거래허가구역 주택이 자동으로 유예되는 것도 아닙니다.

핵심만 먼저

① 실거주 유예 신청기한 2027년 12월 31일까지
② 시행 예정일 2026년 10월 1일
③ 기존 임대차 잔여기간 + 갱신계약 1회, 최대 2년까지 인정 가능
④ 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 함
⑤ 실제 입주 후에는 2년 실거주 의무 유지
⑥ 임차인이 있다고 해서 자동 유예되는 것은 아님

목차

1. 무엇이 달라졌나?
2. 어떤 주택과 매수자가 대상인가?
3. 갱신계약은 언제 인정될까?
4. 세입자가 있으면 실제 입주는 언제 하나?
5. 신청할 때 무엇을 준비해야 하나?
6. 허가 후 실거주 의무를 지키지 않으면?

1. 무엇이 달라졌나?

신청기한은 2027년 말까지 연장되고, 갱신계약 1회도 추가로 인정됩니다.

기존 제도에서는 임대 중인 주택을 매수할 경우 현재 임대차계약의 남은 기간까지만 실거주 시작을 미룰 수 있었습니다.

이번 개정안에서는 두 가지가 달라집니다.

이번 변경 핵심

신청기한
2026년 12월 31일 → 2027년 12월 31일

유예 인정기간
기존 임대차계약 잔여기간 → 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가 인정

즉 세입자가 기존 계약을 마치고 한 차례 더 계약을 갱신하는 경우에도 조건을 충족하면 매수자가 실제로 입주해야 하는 시점을 더 늦출 수 있게 됩니다.

다만 실거주 의무 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 유예기간이 끝나고 입주한 뒤에는 기존과 동일하게 2년간 직접 거주해야 합니다.

2. 어떤 주택과 매수자가 대상인가?

임대 중인 주택이라도 대상 주택과 매수자 요건을 모두 충족해야 합니다.

이번 조치는 모든 토지거래허가구역 주택에 자동 적용되는 제도가 아닙니다.

국토부 발표 기준으로는 2026년 10월 1일 시행일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있는 주택이 주요 적용 대상입니다.

매수자 요건도 그대로 유지됩니다.

매수자 핵심 조건

✓ 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태 유지
✓ 토지거래허가구역 내 실수요 목적 매수
✓ 유예기간 종료 후 실제 입주
✓ 입주 이후 2년 실거주

따라서 “세입자가 있는 집이면 누구나 전세를 끼고 살 수 있다”는 의미로 이해하면 안 됩니다.

실제 거래 전에는 해당 주택이 유예 대상인지, 매수자가 무주택 요건을 충족하는지, 관할 허가관청의 심사 기준을 다시 확인해야 합니다.

3. 갱신계약은 언제 인정될까?

이번 조치에서 가장 많이 달라진 부분이 바로 갱신계약 인정입니다.

하지만 갱신계약을 했다고 모두 인정되는 것은 아닙니다.

갱신계약 인정 조건

① 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약이 체결돼 있어야 함
② 갱신계약의 시작일이 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 사이여야 함
③ 인정되는 갱신계약은 1회
④ 추가 유예기간은 최대 2년

계약갱신청구권을 이미 사용했더라도 매수자와 임차인이 합의해 한 차례 갱신계약을 체결하는 경우 조건에 따라 유예 대상으로 인정될 수 있습니다.

예를 들어

2027년 12월에 갱신계약서를 작성했더라도 실제 갱신계약 시작일이 2028년 1월이라면 이번 유예 인정기간에 포함되지 않을 수 있습니다.

4. 세입자가 있으면 실제 입주는 언제 하나?

2027년 12월 31일은 입주 마감일이 아니라 실거주 유예 신청기한입니다. 이 부분을 헷갈리기 쉽습니다.

상황	입주 시점
갱신계약 없음	기존 임대차계약 종료 후 입주 최장 2028년 9월 30일까지 유예 가능
인정되는 갱신계약 있음	갱신계약 종료 후 입주 조건에 따라 최장 2029년까지 가능

예를 들어 현재 세입자의 계약이 2027년 3월에 끝나고, 조건을 충족하는 2년 갱신계약이 체결됐다면 실제 매수자의 입주 시점은 그 갱신계약이 끝난 뒤로 늦춰질 수 있습니다.

반대로 세입자가 갱신하지 않고 기존 계약 종료와 함께 퇴거한다면 그 이후에는 매수자가 실제 입주해야 합니다.

5. 신청할 때 무엇을 준비해야 하나?

실거주 유예는 자동으로 적용되는 제도가 아닙니다. 토지거래허가 신청 과정에서 관할 시·군·구의 허가관청에 유예 사유를 확인받아야 합니다.

지역마다 제출 양식이나 추가 요구서류가 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 구청 또는 시청의 토지거래허가 담당부서에 반드시 확인하는 것이 안전합니다.

미리 준비할 자료

✓ 현재 임대차계약서
✓ 갱신계약이 있다면 갱신계약서
✓ 임대차 시작일·종료일 확인자료
✓ 매수자의 무주택 요건 확인자료
✓ 토지거래허가 신청 관련 서류
✓ 관할 허가관청이 추가로 요구하는 증빙

특히 갱신계약 기간까지 유예받으려면 갱신계약 체결일과 실제 계약 시작일을 확인할 수 있는 서류가 중요합니다.

주의

구체적인 제출서류는 관할 지자체마다 확인 절차가 달라질 수 있으므로 인터넷 정보만 보고 계약하지 말고 실제 허가를 담당하는 구청 또는 시·군에 먼저 문의하는 것이 좋습니다.

6. 허가 후 실거주 의무를 지키지 않으면?

유예가 끝나면 실제 입주와 2년 실거주 의무를 지켜야 합니다.

실거주 유예를 받았다고 해서 허가 후 의무가 사라지는 것은 아닙니다.

토지거래허가를 받은 매수자는 정해진 유예기간이 끝나면 허가받은 목적대로 주택을 이용해야 합니다.

국토부 발표 기준으로 허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택 취득과 등기를 마쳐야 하는 요건도 유지됩니다.

실거주 의무를 지키지 않으면

관할 행정기관으로부터 이행명령을 받을 수 있고, 정해진 기간 내에 이를 이행하지 않으면 법에 따라 토지 취득가액의 최대 10% 범위에서 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

현행 시행령상 허가받은 토지를 직접 이용하지 않고 임대한 경우에는 토지 취득가액의 일정 비율에 해당하는 이행강제금이 적용될 수 있습니다.

따라서 “유예를 받았으니 계속 임대를 줘도 된다”는 식으로 이해하면 안 됩니다. 유예기간이 끝나면 실제 입주와 2년 실거주 의무를 지켜야 합니다.

청약·매수 전에 이것만은 다시 확인

✓ 해당 주택이 토지거래허가구역 안에 있는지
✓ 2026년 10월 1일 기준 임대 중인 주택인지
✓ 매수자가 무주택 요건을 충족하는지
✓ 현재 임대차계약 종료일
✓ 갱신계약 체결 여부와 시작일
✓ 실제 입주 가능한 날짜
✓ 입주 후 2년 실거주 계획이 가능한지

자주 묻는 질문

Q1. 세입자가 있는 토허제 주택이면 모두 실거주가 유예되나요?

아닙니다. 대상 주택과 매수자 요건을 충족하고 관할 허가관청의 토지거래허가 과정에서 유예를 인정받아야 합니다.

Q2. 신청기한은 언제까지인가요?

이번 개정안 기준으로 2027년 12월 31일까지입니다. 다만 2026년 9월 23일 현재 시행 전이며 10월 1일 시행 예정입니다.

Q3. 세입자가 계약을 갱신해도 되나요?

조건을 충족하는 갱신계약 1회에 한해 최대 2년까지 실거주 유예기간으로 인정될 수 있습니다.

Q4. 갱신계약은 언제 체결해야 하나요?

실거주 유예 신청 전에 체결돼 있어야 하고, 갱신계약 시작일도 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이여야 합니다.

Q5. 유예기간 동안 무주택 요건은 없어지나요?

아닙니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 합니다.

Q6. 유예가 끝나면 얼마나 살아야 하나요?

실제 입주 후 2년간 실거주 의무가 유지됩니다.

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이번 국토교통부 개정안의 핵심은 실거주 의무를 없애는 것이 아니라 입주 시점을 현실에 맞게 늦춰주는 것입니다.

신청기한은 2027년 12월 31일까지 연장되고, 조건을 충족하면 기존 임대차계약뿐 아니라 한 차례의 갱신계약 기간까지 유예받을 수 있습니다.

하지만 무주택 요건과 입주 후 2년 실거주 의무는 그대로입니다.

세입자가 있는 집을 매수하려는 경우에는 매매가격보다 먼저 현재 임대차 종료일·갱신 시작일·실제 입주 가능 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

국토교통부 실거주 유예 공식자료 바로가기 →

2026년 9월 17일 국토교통부 공식 발표입니다.

※ 이 글은 2026년 9월 23일 기준 국토교통부 발표와 현행 법령을 바탕으로 작성했습니다. 관련 시행령 개정안은 2026년 10월 1일 시행 예정이므로, 실제 계약과 허가 신청 전 최종 시행령과 관할 시·군·구의 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.