토허제 확대 지정에…서초·용산구 아파트 한 가구도 안 팔려
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| 서울 서초구 일대 아파트 전경. 사진 |
서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토허제 확대 지정으로 묶인 이후 2주간 부동산 시장이 급격히 얼어붙었습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 3월 24일부터 4월 5일까지 서초구와 용산구에서는 아파트 한 가구도 안 팔려 거래가 전무한 상황입니다. 강남구와 송파구도 각각 8건, 1건에 그치며, 서울 부동산 시장이 관망세로 전환된 모습입니다. 부동산 전문가로서, 이번 토허제의 영향과 향후 전망을 사실 기반으로 분석해보겠습니다.
목차
토허제 확대 지정 개요
2025년 3월 19일, 정부와 서울시는 강남 3구와 용산구 약 40만 가구(2,200개 단지)를 토지거래허가구역으로 확대 지정한다고 발표했습니다. 이는 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용되며, 집값 급등을 억제하기 위한 조치입니다. 토허제는 매매 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무를 부과합니다. 이는 지난 2월 잠실·삼성·대치·청담동 토허제 해제 후 가격이 3.7% 상승하며 과열 조짐을 보인 데 대한 반작용으로, 정책 번복 논란 속에서도 강력한 시장 안정 의지를 보여줍니다.
서초·용산구 거래 제로의 의미
국토교통부 실거래가 시스템(4월 5일 기준)에 따르면, 토허제 시행 후 2주간 서초구 아파트 거래와 용산구 아파트 거래는 단 한 건도 신고되지 않았습니다. 강남구는 대치동 은마아파트(76㎡, 30억 2천만~30억 7천만 원) 등 8건, 송파구는 잠실 우성아파트(131㎡, 직거래) 1건에 그쳤습니다. 이는 전체 서울 매매 신고(629건)의 1.4% 수준으로, 토허제 확대 전 주간 평균 거래량(약 2,000건)과 비교하면 급감세입니다. 서초·용산의 거래 중단은 매수세가 관망으로 돌아선 결과로, 특히 신규 지정 지역의 충격이 큰 것으로 분석됩니다.
토허제 규제와 실거주 의무
토허제 확대 지정의 핵심은 실수요자 외의 투기 수요 차단입니다. 매수자는 2년 실거주를 증명해야 하며, 유주택자는 기존 주택을 처분해야 허가를 받습니다. 그러나 구별 기준 차이(용산구 4개월, 서초구 6개월, 강남·송파구 1년 내 처분)가 혼란을 초래하고 있습니다. 예를 들어, 서초구 반포동 공인중개사는 “토허제 후 매수 문의가 끊겼고, 실거주 조건 때문에 다주택자가 매입을 포기한다”고 전했습니다. 이는 강남3구 토허제가 갭투자와 추격 매수를 억제하는 데 효과를 보이고 있음을 시사합니다.
서울 아파트 시장의 변화
서울 부동산 시장은 토허제 확대 후 뚜렷한 매수세 감소를 보입니다. 한국경제 보도에 따르면, 서초구와 용산구는 개점휴업 상태로, 기존 고가 매물(반포 아크로리버파크 84㎡, 51억 원 낙찰)도 경매로만 간신히 거래됐습니다. 반면, 비아파트(연립·다세대)는 3월 24일~4월 1일간 13건 거래(송파구 7건, 용산구 3건 등)로 아파트를 앞질렀습니다. 이는 토지거래허가구역 영향이 아파트에 집중되며, 규제 틈새로 빌라 수요가 이동했음을 보여줍니다.
토허제 풍선효과 가능성
토허제 풍선효과는 아직 미미합니다. 마포구 아현동 래미안푸르지오(84㎡, 21억 원) 등 비규제 지역에서 소폭 거래(주간 4~5건)가 늘었지만, 매매가 상승은 주춤합니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “한강벨트로의 수요 이동은 크지 않으며, 대출 규제와 정국 불안이 더 큰 변수”라고 분석했습니다. 그러나 비아파트와 경매 시장 활성화는 지속적인 모니터링이 필요하다는 지적이 나옵니다.
2025 부동산 동향 전망
2025 부동산 동향은 토허제와 대출 규제(7월 3단계 스트레스 DSR 시행)의 복합적 영향을 받을 전망입니다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “고가 아파트는 자산가 수요로 버틸 가능성이 있지만, 중저가 시장은 대출 감소로 침체 우려가 크다”고 밝혔습니다. 9월 토허제 종료 후 해제 여부와 시장 반응이 관건이며, 단기적으로는 아파트 매수세 감소가 지속될 가능성이 높습니다.
결론: 시장 안정화의 열쇠
토허제 확대 지정으로 서초·용산구를 포함한 강남권 아파트 거래가 멈췄습니다. 이는 투기 억제에는 효과적이나, 실수요자 접근성과 시장 유동성을 저하시켰다는 비판도 있습니다. 2025년, 정부는 통일된 허가 기준과 대출 완화 정책으로 균형을 맞춰야 할 것입니다. 독자들은 현재 부동산 시장을 어떻게 보시나요? 의견을 댓글로 나눠주세요!
본 글은 2025년 4월 6일 기준 자료로 작성되었으며, 부동산 정책은 변동될 수 있습니다. 투자 결정은 전문가와 상담하세요.