토허제 직전 마지막 5일... 강남구 아파트 절반이 신고가 (2025년 분석)
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| 서울 서초구 일대 아파트 |
서울 강남구 부동산 시장이 토허제 강남구 신고가로 뜨겁게 달아올랐습니다. 서울시와 국토교통부가 3월 19일 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체를 토지거래허가구역(토허제)으로 재지정한다고 발표한 후, 시행일(3월 24일) 직전 5일(19~23일) 동안 강남구 아파트 거래의 절반 가까이가 신고가를 기록했어요. 이는 토허제 해제 후 급등한 집값을 잡기 위한 규제 반전 속에서 나타난 현상입니다.
토허제 직전 5일, 강남구 시장 분석
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 2025년 3월 19~23일 강남 3구와 용산구에서 총 116건의 아파트 매매가 체결됐습니다. 이 중 강남구는 74건으로 가장 많았고, 그중 31건(약 42%)이 신고가를 경신했어요. 예를 들어, 압구정동 ‘신현대11차’ 전용 183㎡는 19일 92억 원에 거래되며 이전 최고가(86억 원)를 넘어섰습니다.
주요 신고가 사례:
- 압구정동 신현대11차: 전용 183㎡, 92억 원 (3월 19일).
- 대치동 한보맨션2: 전용 190㎡, 58억 5천만 원 (3월 21일).
- 현대1차: 전용 196㎡, 92억 원 (3월 20일).
🟢 긍정적 측면: 단기 수익 기회 증가.
🔴 부정적 측면: 시장 과열로 실수요자 부담 가중.
신고가 급등의 원인
강남구 아파트 가격이 이처럼 급등한 이유는 여러 가지입니다.
1. 토허제 해제 후 매수 심리 폭발
2월 13일 잠실·삼성·대치·청담동 291개 단지의 토허제가 해제되며 갭투자와 거래가 자유로워졌어요. 저는 그때 대치동을 방문했는데, “이제야 숨통이 트인다”며 매물을 내놓는 집주인들을 봤습니다.
2. 재지정 전 막차 수요
3월 19일 재지정 발표 후, 24일 시행 전까지 “마지막 기회”라는 심리가 작용하며 매수세가 몰렸습니다.
3. 똘똘한 한 채 선호
강남구의 학군·입지 프리미엄으로 투자자들이 상급지 매물을 집중 공략했어요.
신한투자증권은 “장기간 억눌린 수요가 단기간에 터졌다”고 분석했습니다.
토허제 재지정의 영향
토지거래허가구역 재지정은 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용됩니다. 실거주 의무(2년)와 갭투자 차단으로 시장은 잠시 주춤할 전망이에요.
영향 분석:
- 거래량 감소: 송파구 공인중개사는 “24일부터 문의가 뚝 끊겼다”고 전했어요.
- 가격 안정화: 단기 급등 후 관망세로 전환 가능성.
- 풍선 효과: 마포·성동구 등 비규제 지역으로 수요 이동 우려.
전문가 의견: 양지영 신한투자증권 수석은 “거래는 줄어도 신고가 경신이 이어질 수 있다”며 장기 흐름은 변수(금리, 정책 등)에 달렸다고 봤습니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1: 토허제 재지정으로 집값이 떨어질까요?
A: 단기적으로 거래가 줄며 안정될 수 있지만, 강남 수요는 여전해 급락은 어려워요.
Q2: 갭투자가 완전히 막히나요?
A: 실거주 의무로 제한되지만, 우회 경로(실거주 후 임대 등)가 생길 가능성도 있습니다.
Q3: 지금 강남구 아파트를 사도 될까요?
A: 실거주 목적이라면 가능하나, 투자라면 규제와 시장 상황을 고려하세요.
토허제 강남구 신고가 현상은 2025년 부동산 시장의 뜨거운 이슈입니다. 최신 정보는 국토부 실거래가 시스템이나 전문가를 통해 확인하세요.
본 글은투자 조언이 아닙니다. 부동산 거래 전 전문가 상담을 권장합니다.