미아동 345-1번지 재개발: 25층 1200세대 주거단지 신속통합기획 분석
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| 단지조성계획 이미지. 자료 제공=서울시 |
프로젝트 개요
미아동 345-1번지 재개발은 서울 강북구 미아동 345-1번지 일대 2종 일반주거지(7층)를 3종 일반주거지로 상향, 용적률 300%를 적용해 25층 내외, 1200여 세대 주거단지로 조성하는 신속통합기획 프로젝트입니다(서울시, 2025.04.23). 연내 정비구역 지정, 2026년 사업시행인가, 2030년 준공 목표입니다. 삼양사거리역 중심의 삼양지구중심, 미아2재정비촉진지구와 연계해 지역 성장의 축으로 자리 잡을 전망입니다.
- 위치: 서울 강북구 미아동 345-1번지 일대
- 규모: 1200여 세대, 25층 내외, 용적률 300%
- 일정: 2025년 정비구역 지정, 2030년 준공 예정
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| 위치도. 자료 제공=서울시 |
세부 계획
재개발은 북한산 경관, 학교 일조권, 인근 개발사업(삼양지구중심, 미아2재정비촉진지구)을 고려해 설계되었습니다(서울시, 2025.04.23).
경관 및 공간 계획
- 스카이라인: 솔샘로에서 단지 내부로 갈수록 높아지는 단계적 높이(15~25층), 북한산 조망 극대화.
- 공원·광장: 성암국제무역고 인접 공원, 단지 중앙 선형 광장, 북서울꿈의숲 조망축.
- 주민 시설: 광장 주변 공동이용 시설(스터디카페, 동호회실), 도봉로23나길 통학로에 작은도서관.
교통 및 기반시설
- 도로 확충: 솔샘로 4차선→6차선, 보도·차도 분리, 보행 안전 강화.
- 근린생활시설: 솔샘로 저층부 상가 배치, 포켓공원 조성으로 상권 활성화.
- 통학로: 도봉로23나길 학생 중심 설계, 편의시설(도서관, 카페) 개방.
특징: 중앙 종교시설로 인한 설계 제약 극복, 삼양지구중심 배후 주거지로 기능.
입지 프리미엄
미아동 345-1번지는 삼양사거리역(4호선)을 중심으로 교통·생활·자연환경이 조화를 이루는 입지입니다.
- 교통: 4호선 삼양사거리역 도보권, 미아사거리역(10분), GTX-C(수유역, 2028년 예정) 접근성.
- 생활 인프라: 삼양시장, 롯데마트 삼양점, 북서울꿈의숲(750만㎡ 공원), 강북문화예술회관.
- 학군: 성암국제무역고, 삼각산중, 강북초, 미아동 학원가(도보권).
- 자연환경: 북한산 국립공원(79.9㎢), 오패산 등산로, 쾌적한 주거환경.
- 개발 호재: 삼양지구중심(상업·업무 복합), 미아2재정비촉진지구(2500세대), 강북구 도시재생(2025~2030년).
장단점 분석
장점
- 입지: 삼양사거리역 도보권, GTX-C 호재, 북서울꿈의숲·북한산 자연환경(서울경제, 2025.04.23).
- 규모: 1200세대, 용적률 300%, 기존 7층 저층 대비 고급 주거단지로 전환.
- 생활 편의: 솔샘로 상권 활성화, 근린생활시설·포켓공원, 통학로 특화.
- 정책 지원: 신속통합기획으로 사업 속도 가속, 연내 정비구역 지정.
단점
- 사업 지연 리스크: 중앙 종교시설로 설계 제약, 조합원 갈등 가능성.
- 교통 한계: GTX-C 미완성(2028년), 현재 4호선 의존, 도로 혼잡.
- 지역 한계: 강남·마포 대비 상업·문화 인프라 열세, 강북구 고령화.
- 비용 부담: 재개발 분담금(추정 3~5억 원/세대), 건설비 상승 우려.
원인과 결과: 역세권·개발 호재(원인)→미래가치 상승(결과), 종교시설·교통 미완성(원인)→사업 리스크(결과).
투자 가능성
- 권리 취득: 재개발 권리(토지·건물) 매입, 분담금 대비 수익률 분석(추정 시세 84㎡ 10~12억 원, 2030년).
- 장기 투자: GTX-C(2028년), 삼양지구중심 완성 후 가치 상승, 5~7년 보유.
- 리스크 관리: 사업 지연·건설비 상승(최근 44% 상승) 대비 자금 계획.
- 대안 비교: 인근 수유역 재개발(1500세대, 2026년 착공)와 사업성·분담금 비교.
참고: 서울 신속통합기획 172개소 중 101개소 완료, 미아동은 강북구 성장의 핵심(서울시, 2025.04.23).
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q: 미아동 345-1 재개발 규모는?
A: 25층 내외, 1200여 세대, 용적률 300%
Q: 주요 입지 특징은?
A: 삼양사거리역 도보권, 북한산·북서울꿈의숲 조망, GTX-C 호재
Q: 사업 일정은?
A: 2025년 정비구역 지정, 2026년 사업시행인가, 2030년 준공 예정
결론: 재개발 적합성은?
미아동 345-1번지 재개발은 삼양사거리역 역세권, 북한산·북서울꿈의숲 자연환경, GTX-C·삼양지구중심 호재로 미래가치가 기대됩니다. 1200세대, 25층 규모로 주거환경이 획기적으로 개선되며, 신속통합기획으로 사업 속도가 빠릅니다. 그러나 종교시설로 인한 설계 제약, 건설비 상승(44% 증가, 2024~2025년), 강북구의 상대적 인프라 열세는 리스크 요인입니다.
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